В очередном обзоре судебной практики мы решили уделить внимание спорам, связанным с землей и ее использованием. Ведь они занимают весомое место в арбитражной практике и затрагивают различные стороны отношений в бизнесе - аренда, купля-продажа и производство.1. Постановление администрации района не прекращает договор аренды земли Постановление района об изъятии земельного участка у арендатора само по себе не является основанием для прекращения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Администрация района (арендодатель) и индивидуальный предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в госсобственности. Участок был арендован ИП для размещения торгового павильона и складских помещений. Земля была передана арендатору по акту приема-передачи. А договор аренды в установленном порядке был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После истечения срока действия договора аренды он возобновился на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, поскольку со стороны арендодателя возражений не поступало.
После этого предприниматель обратился в администрацию района с заявлением о продлении договора аренды в отношении занимаемого им земельного участка. Однако Комитет имущества с учетом мнения администрации поселения сообщил о невозможности продления договора аренды. Своим постановлением администрация определила изъять земельный участок в связи с окончанием срока аренды, и указала на расторжение договора аренды и необходимость подготовить соглашение о расторжении данного договора. Предприниматель постановление администрации получил и оспорил его в судебном порядке, считая незаконным.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали ИП в удовлетворении требования о признании постановления Администрации района об изъятии земельного участка незаконным. Кассационная инстанция постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2015 N Ф07-3083/2015 по делу N А66-1556/2014 оставило решения судов низших инстанций в силе. Арбитры сочли, что оспариваемое постановление не нарушает прав заявителя, не противоречит действующему законодательству, поскольку само по себе не является основанием для прекращения договора аренды в отсутствие волеизъявления арендатора на подписание соглашения о его расторжении или одностороннего отказа арендодателя от договора.
К такому выводу арбитры пришли на основании норм статьи 621 Гражданского кодекса РФ, в которой установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Кроме того, в статье 610 Гражданского кодекса РФ сказано, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. А статья 450 Гражданского кодекса РФ регламентирует, что договор считается расторгнутым или измененным в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В спорной ситуации истец по истечении срока действия договора продолжил пользоваться арендуемым участком при отсутствии возражений со стороны ответчика. Таким образом, договор аренды был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок. Однако ответчик имеет право разорвать его в одностороннем порядке, если в соответствии с требованиями закона предупредит о своем намерении арендатора за 3 месяца.
2. Межевание земельного участка без геодезических работ - недействительноСпоры о межевании земельных участков наиболее распространены среди земельных споров. Доказать свое право на лишние метры земли стремятся многие владельцы участков. Но, как выяснилось в кассационном суде, перед межеванием необходимо обязательно провести геодезические работы по координированию границ участка. Иначе межевание может быть признано недействительным.
Постановлением главы города Вологды одному обществу был предоставлен земельный участок для строительства склада стройматериалов. Проект границ земельного участка был утвержден, проведены необходимые кадастровые работы с постановкой земельного участка на государственный кадастровый учет. Участку был присвоен кадастровый номер 35:24:0303003:0171. Общество получило данный участок в аренду и приступило к строительству. Однако по его завершению, часть возведенного объекта недвижимости оказалась за границей предоставленного земельного участка. Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении дополнительного земельного участка под размещение здания склада стройматериалов.
Постановлением главы города Вологды был утвержден проект границ нового земельного участка, образуемого из части земельного участка, находящегося в государственной собственности и не закрепленного за конкретными лицами в границах кадастрового квартала 35:24:0303003. На участке были проведены кадастровые работы, и земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 25:0303003:270. Данный участок также был выделен обществу на условиях договора аренды. После чего общество получило разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - здания склада строительных материалов. Объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет.
Однако, в соответствии требованиями статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» из-за того, что по истечении двух лет с момента постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, кадастровый номер 35:25:0303003:270, не была осуществлена государственная регистрация права на данный участок, решением Кадастровой палаты сведения о земельном участке аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости. Общество опять выполнило кадастровые работы по формированию земельного участка и обратилось в Кадастровую палату с целью постановки земли на кадастровый учет. Однако решением Кадастровой палаты кадастровый учет приостановлен в связи с тем, что граница образуемого земельного участка пересекает границу другого земельного участка. Кадастровая палата отказала обществу в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка.
Но земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303003:1361 был образован путем раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 в измененных границах и поставлен на кадастровый учет. Кадастровые работы в отношении данного участка были проведены специализированной компанией. Пр этом, границы исходного земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 не были установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, межевание данного участка в целом не производилось. Однако данный участок был передан совхозу в числе 23 земельных участков, ранее входивших в состав единого землепользования. В результате границы земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного использования пересекли здание склада, принадлежащего обществу. Поэтому общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительными материалов межевания земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:1361, и о признании недействительной постановки на государственный кадастровый учет указанного земельного участка.
Решением суда первой инстанции материалы межевания спорного земельного участка были признаны недействительными. Апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции в силе, а Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 25.06.2015 N Ф07-1167/2015 по делу N А13-13248/2012 поддержал позицию апелляции. Арбитры заметили, что при выполнении кадастровых работ организация, нанятая для межевания участка, не выполнила геодезические работы по координированию границ участка, земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91, граница которого не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, не является исходным для участка с кадастровым номером 35:24:0303003:1361. Поэтому, руководствуясь положениями статьи 36 Земельного кодекса РФ и пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, а также нормами Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», судебная коллегия пришла к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
3. Объект недвижимости можно заложить вне зависимости от земельного участка, на котором он расположен Если нежилая недвижимость, находящаяся в долевой собственности, была передана в ипотеку без указания в договоре о залоге права аренды на земельный участок, на котором она находится, то договор ипотеки не может быть признан ничтожным на этом основании. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Между комитетом имущества и коммерческой организацией был заключен договор на инвестиционных условиях на аренду земельного участка для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству объекта нежилой недвижимости. После постройки объекта и сдачи его в эксплуатацию право собственности на него в установленном законом порядке было зарегистрировано за организацией. Эта организация продала другой долю в размере 3/5 в праве собственности на объект.
Управлением Росреестра было зарегистрировано право собственности на долю в размере 3/5 в праве общей долевой собственности на объект в установленном законом порядке. После чего организация заключила с кредитной организацией договор займа с залоговым обеспечением в виде данной доли в объекте недвижимости. В соответствии с условиями этого договора займодавец обязался предоставить заемщику денежные средства в размере 300 миллионов рублей, а заемщик возвратить полученный займ и уплатить проценты за пользование им в размере 10% годовых.
Договором займа было предусмотрено, что исполнение обязательств по нему обеспечивается залогом принадлежащей заемщику доли в размере 2/5 в праве общей долевой собственности на объект, а также закладной на это имущество. Компания-займодавец могла обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке (в соответствии с договором залога и закладной), в случае нарушения заемщиком его обязательств.
Управлением Росреестра в ЕГРП была внесена запись об ипотеке в пользу кредитной компании.Кредит был получен в полном объеме, однако организация свои обязательства исполнять прекратила. Поэтому кредитор направил заемщику требование о досрочном возврате займа и уплате процентов за пользование займом. Указанные требования организация оставила без внимания, поэтому кредитор обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Суд постановил взыскать с заемщика задолженность по кредитному договору. Кроме того, кредитор, ссылаясь на просрочку заемщиком платежей по договору займа и невозможность во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога, обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением. Организация в ответ на это подала встречный иск о признании договора залога ничтожным, поскольку он не предусматривает право залога аренды земельного участка, на котором расположен объект
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, встречный иск был отклонен, а исковые требования кредитора удовлетворены в полном объеме. Было обращено взыскание на заложенную по ипотечному договору долю в размере 2/5 в праве на объект недвижимости, принадлежащие должнику. Арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 14.08.2015 N Ф07-5023/2015, N Ф07-5743/2015 по делу N А56-57115/2014 оставил решения судов низших инстанций в силе и согласился с выводами арбитров.
Так, по нормам статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом. В статье 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, то при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается и право аренды земельного участка. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок, или же права соарендатора данного земельного участка.
Однако, в пункте 11 постановления Пленума высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" содержатся разъяснения о том, что при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено это нежилое здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Так как к приобретателю такого помещения итак переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания. Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ипотечный договор соответствует требованиям действующего законодательства, а потому в соответствии со статьей 168 ГК РФ не может быть признан недействительным.
4. В земельном участке, который находится под объектом недвижимости, доли не выделяются Если земельный участок был сформирован для постройки и эксплуатации здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, то выделение в нем долей противоречит требованиям действующего законодательства. Об этом напомнил Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Организации на праве собственности принадлежат: земельный участок и нежилое здание, а также доля в размере 1852/4011 в праве общей долевой собственности на смежный земельный участок.Этим же земельным участком, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, владеют еще одна организация и три индивидуальных предпринимателя.
На этом земельном участке расположено здание, в котором расположено несколько вторичных объектов недвижимости: четыре конторы, ресторан, водомер и мастерская сантехника. Организация предложила другим собственникам земли подписать проект соглашения о перераспределении земельных участков. По условиям проекта, в целях прекращения права общей долевой собственности организации, путем выдела принадлежащей ему доли из названных земельных участков формируются земельные участки N 1 и 2 согласно схеме перераспределения участков, разработанной кадастровым бюро. Однако совместные собственники не согласились на такой выдел долей, поэтому организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что земельный участок сформирован для целей постройки и эксплуатации расположенного на нем здания, относящегося к числу выявленных объектов культурного наследия, в котором одно из помещений принадлежит организации на праве собственности. Поэтому, со ссылкой на подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, а также пункт 2 статьи 54 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" отказали истцу в удовлетворении заявленных требований, указав, что оснований для прекращения режима долевой собственности на этот земельный участок не имеется. Кассационная инстанция - Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 20.07.2015 N Ф07-4750/2015 по делу N А56-50534/2014 не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.
Арбитры отметили, что по нормам пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Кроме того, в соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования.
5. Экспертизу рыночной стоимости земельного участка должны проводить профессиональные оценщики Кадастровая стоимость земельного участка не может быть установлена в размере его рыночной стоимости, если экспертиза рыночной стоимости проведена несертифицированным экспертом. Это отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. Поскольку кадастровая стоимость участка по закону не может быть выше или ниже его рыночной стоимости, в зависимости от обстоятельств. Об этом напомнили арбитры Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Мэрия города Калининграда-арендодатель и коммерческая организация-арендатор заключили договор на аренду земельных участков. Эти участки предназначались для строительства гостиничного комплекса со спортивно-развлекательным центром. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Постановлением Правительства Калининградской области были утверждены результаты оценки кадастровой стоимости арендованных организацией земельных участков. Сведения о кадастровой стоимости названных земельных участков были внесены в госкадастр недвижимости (ГКН). По заказу организации-арендатора была выполнена независимая оценка стоимости данных земельных участков, по итогам которой составлен был отчет. Согласно ему рыночная стоимость участков оказалась вдвое ниже кадастровой стоимости.
Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере их рыночной стоимости, организация-арендатор обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости.
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, признав, что рыночная стоимость земельного участка соответствует заключению судебного эксперта, однако кадастровая стоимость может от нее отличаться. Апелляционная инстанция с выводами суда первой инстанции согласилась.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в качестве кассационной инстанции постановлением от 16 июля 2015 г. по делу N А21-3317/2014 оставил решение апелляции и суда первой инстанции в силе.
Арбитры отметили, что по нормам пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным, а формами платы за использование земли являются земельный налог, налог на недвижимость и арендная плата. В статье, кроме того, определено, что для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. При этом, по требованиям статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Однако, в силу статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Кроме того, из разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, следует, что права лица, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости на рыночную. Но при этом экспертиза стоимости земельного участка должна проводится квалифицированным и сертифицированным экспертом. Только в этом случае его выводы будут приняты в качестве доказательств в арбитражном суде.
